服务不到位、物业管理费收支不透明、收费名目繁多……近年来，部分物业公司常常成为小区业主吐槽的对象，两者间的矛盾冲突屡见不鲜，部分小区物业管理混乱现象成为基层社会治理的一项挑战。

　　钟瑾 绘

　　问题一：服务缺位如何改善

　　随着经济社会的发展和人们生活水平的提高，业主们对居家环境的要求越来越高，物业管理的重要性日益凸显，随之而来的问题也逐渐增多。

　　最近，家住昆明市龙泉路某小区的刘女士一家遇到了烦心事。为获得充足阳光、通透视野，几年前，刘女士家购买了该小区顶楼的房子。几年下来，住得还算舒心。

　　“去年八九月份，昆明连续下了很长时间的雨，我发现屋顶开始漏水，就打电话给物业。”刘女士说，物管人员察看后表示修缮需收取800元的维修费，刘女士当即同意。

　　经过修缮，不仅问题未解决，漏雨面积还扩大了。刘女士询问详情后，对方表示需再出资800元进行维修。一段时间后，依然没有解决漏雨问题，最后物管人员告诉她解决不了了。

　　刘女士遭遇的问题不是个案，物业不作为、乱作为、乱收费等现象时有发生，甚至有的物业与业主之间的矛盾上升到肢体冲突、对簿公堂等。

　　据昆明市民航路某小区居民反映，因物业管理方长期不作为，导致小区环境卫生脏乱差、私搭乱建等问题突出，引起业主不满。最近，记者进入该小区时发现，一名保安坐在小区大门的岗亭里低头玩手机，对进出大门的人视而不见；小区道路上随处停放着电动车；几处公共健身区与儿童游乐区的器材设施陈旧，部分器材已损坏。

　　小区业主林女士表示，除了记者看到的情况，还存在其他服务管理不到位甚至缺位现象，如小区路灯形同虚设，到了晚上业主只能摸黑出行。

　　“物业公司服务不到位等问题，与业主意识提高和物业行业发展滞后有直接关系。”云南大学政府管理学院教授墨绍山表示。他建议，建立物业企业信用信息公示机制，组织相关部门、街道、行业专家对全市物业公司进行打分，定期公布企业不良行为记录，督促企业依法依规开展物业管理活动。同时，加强社区党建引领，在业主委员会和物业服务企业中设立党组织，鼓励“交叉任职”。要求物业服务项目负责人到社区报到，共同做好社区治理工作。

　　“物业管理作为一个重要行业，已成为城市化进程中不可或缺的一环。随着城市化进程的不断推进，物业管理行业面临的挑战越来越多。”云南省物业管理行业协会相关负责人表示，目前物业管理行业正处于转型升级的关键时期，针对存在的问题，他们正努力通过开展物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训等，促进物业管理与服务品质的提升。同时，通过调研掌握行业中存在的困难、问题和要求，为上级部门制定行业的规章制度献计献策。

　　问题二：收费不透明如何厘清

　　“我们小区物管在收取物业费和停车位租金过程中，存在变相捆绑现象。”提起小区物业收费问题，家住昆明市日新路某小区的张先生有些激动。

　　据小区业主介绍，小区物业费与停车费分开支付，按月或按年支付均可，但不同的业主停车费收取标准不一，如对已交物业费的业主实施优惠，每月70元，一年740元（每年一次性缴清优惠100元）；未交物业费的业主，则每月100元，一年1200元。

　　对此，该小区物管人员表示，小区除已售车位外，还有200个停车位可以出租，但居民的车位需求约400个，远不能满足居民的需求，所以才采取以上措施。

　　因车位不足导致物管随意涨价的现象不少。家住昆明市北市区某小区的林女士反映，她所居住的小区门口原有一个公共区域，以往大家都可以停车，费用也合理，首小时5元，之后每小时1元，每天15元封顶。4年前，物业公司将该区域改建成停车场后，每日封顶费用涨到40元。对此，业主纷纷质疑物业的乱收费行为，但物业却表示，此地由开发商定价，物业无权调整。

　　此外，不少小区还存在业主委员会成立困难、物业管理费收支不透明等问题。如何引导物业管理行业健康发展任重道远。

　　对此，墨绍山认为，业主和物业之间发生矛盾冲突的根源是物业管理费收支不透明、服务管理不到位。对此，他建议，物业在收取相关费用时，要以相关文件为依据，并通过公示等方式，来减少业主的顾虑。此外，要充分发挥业主委员会的作用，在征收物业费前要经过充分调研并进行意见征求。与此同时，有关部门应加强对物业公司监管，通过出台相应制度，对服务差、投诉多的物业公司进行处罚，对乱收费、随意涨价等行为进行惩处，督促物业公司不断提升服务管理水平，从而促进物业管理行业健康有序发展。

　　针对物业管理存在的问题，2023年5月1日，云南省正式实施《云南省物业管理规定》。对此，云南兴滇（昆明）律师事务所律师杨海林表示：“该《规定》明确，物业服务人不得有未按照物业服务合同约定提供物业服务、侵占挪用业主共有部分经营收益等9类行为，随着《规定》的实施，相信对有效化解小区物管和业主之间的矛盾可起到积极作用。”

　　本刊记者 杨旭东/文